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無巢氏番外篇之小蝸牛血淚:都是自動匯款惹的禍

Posted on 2013/02/27

哈嚕~小蝸牛又來與大家分享血淚租屋經驗,希望大家可以學聰明,別再重蹈覆轍O_Q 。在經歷了上次的「樓下鄰居家漏水,我遭殃」事件(詳情可見:無巢氏番外篇之小蝸牛血淚:房子漏水,誰該修?)後,小蝸牛這次可就學聰明啦!特地找了個忠厚老實的大叔當新房東,也認真參考評律網所指導的簽約注意事項(上)(下),簽訂了一年租約。 

很快地與房東相安無事的過了一年,小蝸牛對於這次的租屋處也覺得很滿意,但因為換了工作,想找交通更方便的住所,在租約到期前一個月就主動跟房東說不會再續租,他也同意,連要搬遷的日期底限都告訴他了!然而,小蝸牛原本幻想可以好聚好散的圓滿大結局,最終卻又…

唉~聽我娓娓道來吧!話說小蝸牛因為擔心忘記繳房租而被房東追殺,設定了自動匯款,每月1日銀行都會自動將房租匯款給房東。沒‧想‧到‧粗心的我在租約終止後,忘記取消自動匯款的功能,導致帳戶在租約到期後又自動匯款給房東,而房東也就緊咬這點認定我要續租,認為雙方進入了「不定期租約」的關係

房東主張的依據是,民法規定:若在租約到期後,承租人仍繼續使用租賃物,且出租人也不立即表示反對的話,雙方則繼續租約,並轉為「不定期租約」。然而,人家早在退租之前就跟房東說過我不續租,我們雙方都有「不再續租」的共識~陷入「不定期契約」魔爪的小蝸牛,最後哭爹喊娘將我雙親請上台北對房東曉以大義後,房東終於願意將自動匯款給他的租金還給我。

小蝸牛貼心叮嚀:

雖然這次的血淚經驗是因為自己的粗心所致,小蝸牛自知理虧,但還是提醒各位無巢的朋友們,在下列兩種情況,租約會轉為「不定期租約」,如此一來,除非當事人雙方有約定好以星期、半個月或一個月做為租金的支付期間,必須至少在一星期、半個月或一個月前通知,才能終止契約,否則任一方當事人都可隨時終止契約。

  1. 期限超過一年,而沒有以書面訂立的不動產租約。
  2. 若在租約到期後,承租人仍繼續使用租賃物(或是持續付租金…),且出租人也不立即表示反對的話,租約將轉為「不定期租約」。

小蝸牛也使用評律網的「找判決」功能以“不定期租約 AND 表示反對”做關鍵字,找到臺灣高等法院的2則判決,若有判決中的狀況,租約在約定租期屆滿後,將轉為不定期租約,無巢租屋的朋友們可要多注意,別像粗心的小蝸牛一樣,在不知不覺中陷入「不定期租約」的窘境之中。

附表:關於租約屆期,轉為不定期租約的判決
# 判決字號 法院見解
1 臺灣高等法院
101年度上字第937號
雙方當事人於89年7月1日簽立書面租賃契約,租期至94年6月30日屆滿,而承租人於租期屆滿後,另以支票預付至101年6月30日止之租金,並就租賃土地繼續為使用收益之行為,出租人不僅未有反對意思,並受領租金,因此可認定雙方自94年6月30日起,就系爭土地成立不定期限租賃契約。
2 臺灣高等法院
101年度上易字第80號
雖然雙方當事人的租約中載明:「本租約期滿後,乙方(承租人)如欲續租,應與甲方(出租人)另訂租賃契約,如乙方未再與甲方另訂租賃契約,即認甲、乙雙方均不再續租。」,但這僅限於「租期屆滿後短期內單純沈默」之情形,若租賃雙方另以其他行為默示更新,或出租人依一般交易觀念,逾越相當期間,可能表示意思時而不表示,租約當事人雙方仍會發生不定期租賃。本案出租人在97年7月28日租約到期後,未表示反對續租之意思,遲至98年6月6日始訴請承租人拆屋還地,又於98年9月14日撤回起訴,此後,承租人仍繼續占有使用系爭土地,並按年給付租金,也未見上訴人為反對之意思表示,因此可認定雙方已發生租賃契約默示更新,轉為不定期租約之效果。

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