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無國界律師的大陸法律講堂:不動產篇:租約簽訂應注意事項

Posted on 2013/09/12

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在與房東簽訂租約前,要特別注意以下條款及事項:

(1) 建築面積:在多數租賃合同中(尤其商用),租金及物業費的計算均以建築面積為計算依據,即每平方米月租金/物業費單價×建築面積計算月租金。因此建議承租方在簽署意向書和合同前先行確認意向書和租賃合同中使用的建築面積是否與產權證上顯示的一致。

(2) 獨立門牌:如果這個租約所在的地址是要拿來作為公司登記之用的,要確認租賃物具有獨立的地址(大陸目前實務上,一個地址僅允許一家公司辦理設立登記),而且未被前一個租客使用(或使用過但未去進行地址變更)。

(3) 權屬情況:在簽訂意向書及租賃合同之前,承租方即應要求出租人提供租賃物的產權證並向房地產管理部門查詢出租方是否是租賃房屋的產權人,是否已經辦出產權證。在未確認前述事項之前,不要付定金。若出租方尚未拿到產證,而承租方欲與出租方簽訂預租協議,在簽約之前承租方應透過仲介瞭解未拿到產證的原因、預期拿到產證的時間以及無法辦出產證的風險。

(4) 抵押:關於抵押與租賃的效力優先關係,根據《物權法》第190條:“訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的,該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。”由於不動產抵押登記生效,即租賃合同和抵押權設立在先者可對抗設立在後者。承租方在簽署合同之前最好能向房地產管理部門查詢確認該房屋上不存在他項權利,或要求出租方提供房地產管理部門出具的該房屋在當時不存在抵押權的查詢證明。

(5) 返還“原狀”的要求:一般大陸的租約,特別是商業用不動產(例如辦公室租約),一般都會要求租客在租期屆滿時,必須以“原狀”返還,而所謂的“原狀”,除了搬移桌椅櫃子等明顯可以移動的傢具之外,還包括必須把裝修拆除、隔間回覆,以及如果當初有修改管線或鋪設地板的,必須全部“恢復”到之前的未施工的狀態。如果有這樣的約定,這意味著:1)必須心裡有準備,在房屋返還時會有一筆大額的裝修費最還原工程,另外,還有個“潛規則”:通常大型的寫字樓,管理公司(也就是“物業公司“)會”暗示你,如果選擇指定的物業“熟悉”的裝修公司,還原的結果比較能“確保”,比較不會被刁難,以及2)必須預留合理的還原工程需要的時間,否則,一旦導致超過租賃期間無法恢復原狀返還,合同中通常會有按日依照租金的2-3倍處罰的違約金的約定。


本文由李卓儒律師撰寫、創作,李律師為台灣 / 美國(紐約) / 中國大陸三地律師,並自2005年起在大陸執業, 目前為北京競天公誠律師事務所上海分所合夥人,本文經李律師授權以 創用CC 姓名標示-非商業性-禁止改作 3.0 台灣 授權條款 公開刊載於評律網,歡迎依該條款之規定轉載分享。

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